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          小貸大業

          上海市房地產市場九月份分析報告
          2022-10-25

              一、二手住宅市場價格與風險監測
             (一)上海二手住宅市場監測價格


              2022年9月,聯城監測二手房市場價格表現保持平穩,全市二手住宅監測均價為59800元/㎡,環比上升0.30%,價格繼續小幅上升態勢。本月環比上漲樓盤占比為62%,與上月基本持平。本月政策面利好釋放,房貸利率下調減輕購房成本,但是整體二手房市場仍處于調整期,未來樓市大漲的動力不足。


              9月,從不同價格段的住宅價格變化來看,1000W以上價格段的住宅漲幅為0.51%,漲幅最大,其次為800-1000W價格段,漲幅為0.34%,改善類住宅回暖速度加快。
             (二)上海市二手住宅風險監控


              9月,全市各區域價格環比均上漲,其中漲幅最大的是金山區,其次為徐匯區、楊浦區、靜安區及普陀區。中心城區價格增長相對較快,近郊區價格變化較小。
              二、上海市房地產市場供求動態
             (一)一手住宅市場


              9月,上海新房供應量與上月基本持平,為127萬方。成交面積128萬平方米,“金九銀十”的趨勢初步顯現。成交均價方面,環比下跌8.2%,主要原因是成交前十的樓盤中,6個項目均價低于5w,直接拉低了全市成交均價。從第五批新盤的位置及均價看,大部分項目依然位于郊區剛需板塊,均價相對較低,預計未來隨著第五批新盤上市,成交均價將進一步拉低。
             (二)二手住宅市場


              9月,房地產政策利好加速,房貸利率的下調,減輕購房者的還貸壓力。“三價就低”政策松動,減少購房者的首付壓力。但是在成交量方面尚未有所體現,9月二手住宅成交量17709套,較8月份減少了5.03%。成交均價方面,環比基本持平。
             (三)新增商業市場


              9月全市新增商業供應量回升明顯,環比上漲237%,共9.5萬平方米,其中青浦新城的“東渡悅來城”是本月的供應主力。成交方面活躍度不高,僅4.5萬平方米,環比下跌了32%,成交主要位于外郊環。從成交均價來看,本月大部分區域的價格出現下跌,全市成交價環比下跌17%,至21431元/平方米。
             (四)新增辦公市場


              9月全市新增辦公供應雖有所回升,但整體仍處于低位,僅3.91萬平方米,環比增長273%,供應主要位于松江、閔行和嘉定三區。成交方面基本和上月持平,約12.52萬平方米,環比上漲4.2%,閔行區華漕板塊的“虹橋金臣聯美匯”和普陀長風板塊的“浙鐵綠城長風企業中心”兩個項目是本月的成交主力,各成交了3.4-3.5萬方。本月全市成交均價基本和上月持平,環比微跌2%,至43765元/平。

          (上海聯城房地產評估咨詢有限公司)
           

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